Invertir en bienes raíces en ocasiones resulta como visitar una tienda de dulces, ya que existen tantas opciones que se vuelve difícil decidir cuál “probar” primero. Si bien la mayoría conoce propiedades en alquiler, que son bienes inmuebles donde algunas personas invierten para ganar dinero con los pagos mensuales de los inquilinos, esta es solo una de varias formas de generar ingresos en bienes raíces.
Si quieres conocer los diferentes formas de ganar dinero en bienes raíces, en este artículo, analizaremos a profundidad algunas de las mejores formas de invertir tu dinero en bienes raíces. Además agregaremos todos los pros y contras dentro de cada opción para que veas cuál sería la mejor que vaya contigo, para ayudarte a tomar la mejor decisión sobre que tipo de inversión va más para ti.
Por eso, para ayudarte a tomar la mejor decisión, nuestros amigos de Proper nos han traído algunas de las formas más populares de invertir en bienes raíces y generar ingresos sustanciales. Les presentamos 8 formas de invertir en bienes raíces. ¡Esperemos que les sirva!
1) Vivienda para alquilar
Este es la más conocida de todas. Donde compras una propiedad para poder alquilarla. Fíjate en el final del artículo como entramos más a detalle sobre el beneficio de este tipo de inversión.
Pros:
Tipo de propiedad residencial más común en el mercado.
Fácil de encontrar en cualquier mercado inmobiliario
El financiamiento es rentable y económico.
Contras:
Limitadas estrategias de salida si se quiere vender el inmueble, la mejor opción es vender a otro inversionista o al inquilino para no asumir gastos de vacancia, pero son difíciles de ejecutar para inversionistas individuales.
No todas las propiedades son buenas opciones para alquilar, ya que la demanda de los inquilinos puede ser baja o con rentabilidades muy por debajo del mercado si las propiedades no cumplen con las características necesarias (tamaño, ubicación, tipo, etc).
2) Pequeña propiedad multifamiliar
Acá es cuando comprar entre 2 a 3 casas, pero que son unidades independientes.
Pros:
Propiedades dúplex, tríplex y cuádruples son una buena forma de incrementar la escala de la inversión y concentrar tus esfuerzos
La administración y el mantenimiento de la propiedad puede ser más fácil cuando varios inquilinos están uno al lado del otro.
El riesgo de vacancia (tiempo sin alquiler, flujo de caja que no llega) se diluye entre las varias unidades
Contras:
No todos los bancos te otorgarán préstamos sobre propiedades de alquiler multifamiliares o solicitarán una inicial mucho más alta.
Estrategia de salida limitada al momento de vender a otro inversor, suele requerir la venta de las unidades de manera independiente
3) Propiedades llave en mano
Estas son las propiedades que ya están completamente equipadas y con un inquilino, también llamadas “turnkey properties”.
Pros:
El flujo de efectivo comienza el día en que se cierra la operación
Bueno para inversiones inmobiliarias a largo plazo o enfocadas en rentas y flujo de caja inmediato más que en apreciación del capital
Normalmente son muy fáciles de financiar, especialmente cuando ya vienen generando ingresos por alquiler.
Permiten incrementar tus ingresos inmediatamente, lo que te da espacio para sustentar estos ingresos al Banco para futuras inversiones.
Contras:
Normalmente se compra a un precio que incluye el precio de mercado más los costos de equipamiento asumidos por el propietario actual, asimismo, al ser una fuente de ingresos sólida es poco probable que obtengas un descuento sustancial en el precio.
4) Alquileres temporales o de corto plazo (Airbnb, booking, etc)
Éstas son propiedades que se alquilan por periodos cortos de tiempo en plataformas online de viajes como Airbnb, Booking.com, entre otros.
Pros:
Los alquileres temporales y de vacaciones pueden ayudarte a generar alquileres más altos en periodos específicos, como temporadas de verano o cuando existen eventos de alta demanda en las zonas donde se encuentran
Los periodos de alquiler suelen oscilar entre una noche y varias semanas, lo que te da flexibilidad en caso utilices tú mismo la propiedad
Contras:
Los costos operativos son más altos debido a: una mayor rotación de inquilinos, periodos de vacancia (días libres) amplios o el pago de servicios públicos por parte del propietario.
La gestión de la propiedad es más intensiva porque el alquiler a corto plazo es similar a la gestión de un negocio de hostelería, lo que requiere mucho tiempo de tu parte o contar con un servicio de atención al cliente que suele ser más costoso que los tradicionales, dado que debe incluir servicios como limpieza recurrente, lavandería, utensilios de baño y cocina, y atención de necesidades fuera de horarios regulares, etc.
Corres mayor riesgo de daños a la propiedad y robo, dado que si bien estas plataformas incluyen seguros, el procedimiento para ejecutarlos suele ser burocrático y requiere que las pruebas del daño sean lo suficientemente capaces de asignar al inquilino en curso.
5) Reparar y vender bienes raíces
Estas son propiedades que se encuentran en mal estado, y aprovechas para comprarla a bun precio, repararlas y luego venderlas a un margen. También llamadas “fix and flip”.
Pros:
Tienen el potencial para ganar una buena cantidad de dinero en un corto periodo de tiempo.
Múltiples estrategias de salida vendiéndolas a un propietario-ocupante, un inversor o como una propiedad de alquiler llave en mano.
En teoría es la mejor opción para inversionistas con gran capital que buscan trabajar a tiempo completo en bienes raíces en un mercado específico.
Contras:
Estrategia de inversión de alto riesgo dado que requiere sincronizar correctamente los diversos componentes asociados (mercado, agentes, constructores, propietario, bancos, estrategia de venta, etc.)
Requiere desarrollar un equipo de confianza para controlar que el presupuesto de las reparaciones no explote y se pierda toda la ganancia planificada
Requiere de experiencia en el análisis inicial de las propiedades para poder planificar correctamente la inversión a realizar
Puede ser extremadamente difícil vender la vivienda al precio de mercado, especialmente si en la zona hay desarrollos de viviendas nuevas, lo que requiere un valor de compra sustancialmente menor para justificar las inversiones a realizar más el descuento sobre el precio a entregar en la venta.
6) Poner bajo contrato la venta de la propiedad (Wholesaling)
Esta es una forma de inversión inmobiliaria sin realmente tomar posesión de la propiedad.
Las personas buscan viviendas con precios muy por debajo del mercado, estiman con precisión las reparaciones necesarias y le entregan el negocio (contrato) a otro inversor que compra la propiedad. Estas ganan dinero compartiendo parte de la ganancia con el propietario inicial
Pros:
Dinero ganado al cobrar una parte de la ganancia colocando muy poco capital (usualmente entregan dinero al propietario inicial para darles la opción de analizar el costo de las reparaciones y buscar a quién colocar la propiedad)
Comprar a personas que se dediquen a este negocio y que tengan experiencia colocando estos negocios es una buena forma de obtener ganancias rápidas si buscas tener el activo por un periodo de tiempo.
Contras:
Estrategia de alto riesgo que requiere un conocimiento profundo del mercado.
Requiere contar con un equipo con experiencia que permita que el análisis inicial y calce con los resultados finales de la inversión, de lo contrario, te haces de una mala reputación entre los inversionistas y tu capacidad de generar nuevos negocios se limita.
7) Fideicomisos de inversión inmobiliaria
Esto se da cuando uno o un conjunto de propietarios dan sus bienes para que lo administren otras personas, instituciones o compañías. A la vez, estas compañías pueden invitar a otros inversionistas. Unas de las más conocidas se llaman FIBRA o REIT en inglés, y cotizan en la bolsa de valores.
Pros:
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pueden ser privados o pueden cotizar en las principales bolsas de valores.
Esta es una forma sencilla de diversificar tu inversión por clase de activo o geografía.
Estos fideicomisos pueden especializarse por ejemplo en casinos, terrenos agrícolas, oficinas, centros logísticos, torres de telefonía celular, vivienda, etc.
Entrega mucha mayor liquidez a tu inversión, pudiendo vender tu participación con mayor facilidad, especialmente si el fideicomiso cotiza en un mercado bursátil.
Contras:
Dependiendo de dónde inviertas puedes correr el riesgo de perder muchos de los beneficios fiscales que ofrece la propiedad directa.
Equivale a poseer una acción de una empresa, más que a invertir en bienes raíces, por lo cual la apreciación potencial del activo que compras ya fue capturada al momento que se estructuró el fideicomiso y se definieron los precios de venta al público. Se requiere cambios sustanciales en el mercado para generar una ganancia de capital relevante.
Pierdes la posibilidad de utilizar el apalancamiento para incrementar tu alcance y rentabilidad.
8) Plataformas de Crowdfunding
El crowdfunding ocurre cuando un gran número de personas contribuye con cantidades pequeñas de dinero para invertir en bienes raíces, invirtiendo en diversos tipos de activos: propiedades que generan renta, préstamos a inmobiliarias, asociación (compra de equity) en proyectos inmobiliarios, etc.
Pros
En teoría es una buena manera de poseer (indirectamente) una pequeña parte de un activo, como un centro comercial, un edificio de oficinas o un gran proyecto de desarrollo de apartamentos.
Los inversores en fondos colectivos obtienen ingresos de distribuciones trimestrales y una parte de las ganancias cuando se vende la propiedad.
Contras:
Las ganancias o pérdidas potenciales de una inversión de crowdfunding dependerán de la experiencia del patrocinador crowdfunding que encuentra y administra tu proyecto.
Puede ser mucho más riesgoso que otras inversiones inmobiliarias, dado que existen múltiples formas de asimetría en la información (y/o en el conocimiento) entre el captador de los recursos y el inversor, por lo que es clave trabajar con una plataforma de confianza, que analice y presente claramente los riesgos de cada inversión y con experiencia en el rubro inmobiliario en particular.
Conclusiones
Éstas fueron 8 formas de invertir en bienes raíces. Como podrás ver, hay muchas opciones las cuales puedes elegir, dependiendo de cuanto dinero, tiempo u gustos que tengas. Hay unas donde tomas más protagonismo, y hay otras en donde dejas que otros hacen la mayoría del trabajo, pero en todas encuentras una posibilidad de incrementar tus ingresos y patrimonio. Esperamos que este artículo te permita elegir el tipo de inversión en bienes raíces correcta para ti.
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